Tarbijad on hirmul. Kuidas see mõjutab kinnisvaraturgu?

Kohaliku tarbija kindlustunne on ajaloo madalaim ja see avaldab mõju ka kinnisvaraturule. Millises mahus, see selgub sügis-talvisel perioodil, märkis Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.

„Ehkki kinnisvaratehingute statistika järgi on veel justkui kõik enam-vähem korras, siis muret tekitab Konjunktuuriinstituudi poolt avaldatud tarbijate kindlustunde indikaator, mille kohaselt pole Eesti rahvas kunagi nii suurt ebakindlust tundnud,“ sõnas Sooman.

„Uute kriteeriumite järgi taastatud kindlustunde indikaatori ajalugu näitab, et isegi kõige sügavamal masu põhjas ei langenud see alla -30, augustis 2022. aastal on see aga -37, mis ei näita enam mitte lihtsalt kindlustunde puudumist, vaid hakkab hirmu poole kiskuma,“ ütles ta. 

„Kodumajapidamiste kontodel olev raha on jagunenud ebavõrdselt ning kinnisvaraturustatistikas maad võtnud masendus veel ei kajastu. Paraku ei lähe selleks kaua aega, sest pakkumise ja nõudluse suhe on ühest äärmusest suure hooga teise liikuma – ühed proovivad kasumit välja võtta, teised vabaneda liigsest finantskoormusest, kolmandatel vara müüjatel on muud põhjused, kuid ostjate arv aina kahaneb,“ tõdes ta.  

„Ehmatav on tõdeda, et statistika järgi on kõik veel korras – Pindi Indeks tõuseb, tehingute arv on ka päris korralik, aga köögipoolelt teatatakse aina rohkematest edasi lükatud või ära jäetud tehingutest, seda tihti päris viimasel hetkel,“ lisas Sooman. 

Eesti 17 suurema linna korterite keskmist tehinguhinda kajastav Pindi Indeks tõusis augustis 1% võrra ning jäi pidama hinnatasemel 2230 €/m².

Juulis oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel 2200 €/m². Kui juulis tehti indeksilinnades kokku 1519 korteriomandi tehingut, siis augustis oli tehingute arv 1587. Võrdluseks – 2021. aasta augustis tehti indeksilinnades 1387 korteriomandi tehingut.

Võrreldes varasema hinnatipuga mais 2022 on indeks 1 protsendi võrra madalam. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 257 protsendi võrra kõrgemal. 

Tallinna järelturul on hinnakasv juba peatunud

Kõrgemad intressid ja suured energiakulud pole korralikult veel kohalegi jõudnud, kuid turg on juba maha rahunenud ning järelturu hinnatõus peatunud, kirjutab Pindi Kinnisvara maakler Anton Novikov. 

„Pakkumisi tuleb turule pidevalt juurde, nii on Tallinna järelturul aasta algusega võrreldes ligi kaks korda rohkem kaupa, kuid nõudlus on oluliselt kahanenud ja nii ongi loogiline, et oleme väga kiirelt jõudnud tasakaalupunkti. Kas vahepealne totaalne müüjate diktaat muutub lähikuudel ostjate paradiisiks, selgub siis, kui esimesed suuremad küttearved on kohal. Suurt rolli mängib ka see, kui palju majanduse pidurdamiseks lõpuks intressid tõusevad,“ selgitas Novikov. 

„Kõige olulisemaks kinnisvaraturu lakmuspaberiks on Tallinna magalarajoonid, sest mis juhtub seal, kuhu ostab vara keskmine inimene, hakkab varsti juhtuma ka mujal. Erinevalt varasematest kuudest, mil pidevalt teatati uutest pöörastest hinnarekorditest, on Lasnamäel, Mustamäel ja Haaberstis pruugitud korterite tehinguhinnad augustis nina allapoole pööranud. Pakkumiste jätkuva suurenemise ning ostjate ebakindluse tulemusel see trend ilmselt jätkub. 13 aastat aset leidnud kinnisvarahindade tõus on läbi ja ees on segased ajad,“ lisas Novikov.  

Uusarendused pääsesid paisu tagant valla

Vaid ühe kuu jooksul kasvas pakutavate uute korterite maht Tallinnas ja Harjumaal veerandi võrra – 1300 ühikult enam kui 1700 ühikule. 

Sooman ütles, et ehitusturul oli kevadel peale sõjategevuse algust totaalne segadus, kuna nii materjali- kui tööjõupuuduse tõttu ei osatud arendajatele öelda ei ehitushinda ega ajagraafikut. 

„Arendusprojektid jäid toppama. Nüüd on suuremad segadused lahti harutatud ja projekte tuleb suure hooga peale – ainuüksi augustis lisandus Tallinnasse ja Harjumaale 6 täiesti uut korteriarendust ning 7 olemasolevate projektide laiendust, viimati tuli nii palju kaupa turule mullu aprillis,“ sõnas Sooman. 

„Valik suureneb ja see ostjatele heaks uudiseks. Juba on hakanud esimesed arendajad ka allahindlusi tegema, et tihenevas konkurentsis vähese nõudlusega perioodil edukalt pildil püsida. Seega on ka uusarenduste segmendis arutu hinnatõus möödanik ning kuna teadaolevalt tuleb projekte sügisel veelgi juurde, siis ostjad ei pea enam muretsema, et kaup otsa saab. Iga hinna eest kiiruga tehingusse tormamise vajadus väheneb,“ lisas ta.  

Puust ette ja punaseks: kui palju Euribori tõus mõjutab laenumakset?

„Intressitõus võib mõjutada laenuvõtjaid valusamalt, kui enamik seda endale teadvustanud on. Pindi Kinnisvara on ka varem intressitabeleid avaldanud, ent täna on selle meelde tuletamine äärmiselt päevakajaline. Viimati oli Euribor positiivne 2015. aasta sügisel, nüüd on aga kuue kuu Euribor loetud kuudega negatiivsest tõusnud enam kui 1,5 protsendile,“ ütles Sooman. 

„Tänase teadmise juures Euribor lähiajal üle 3 protsendi ei tõuse. Allolev tabel annab kõikidele veel negatiivse Euribori tingimustes laenu võtnud ja täna laenamist planeerivatele inimestele ülevaate, milliseks nende laenumaksed erinevate laenusummade korral kujunevad,“ sõnas Sooman. „Lisaks tuleb arvestada, et viimastel kuudel on hakanud ka pangamarginaalid tõusma, tabelis välja toodud ümmargune 2% on heaks indikaatoriks eelkõige juba laenu võtnud inimestele. Kes täna laenavad, peavad arvestama veelgi kõrgemate kuludega, sest nii mõnigi eluasemelaen antakse välja juba 2,3 protsendilise marginaaliga,“ lisas Sooman.

Allikas: Pindi Kinnisvara