Euroopas on eluasemekriisist räägitud juba enam kui kümme aastat. Eestis ei ole selle probleemi tegelik ulatus aga endiselt otsustajate teadvusse jõudnud, ehkki märgid on ilmselged, tõdes kinnisvaraarenduse konverentsil esinenud advokaadibüroo RASK partner ja vandeadvokaat Ramon Rask.
“Meil on kriis, mida Eestis veel hästi ei teadvustata. Elukondliku kinnisvara ostmine ja üürimine on muutunud sedavõrd kalliks, et oma kodu soetamine tundub üha suuremale osale Eesti elanikkonnast ebarealistlik,” rõhutas Rask.
Tõendid kriisi süvenemisest
Kriisile viitavad mitmed selged näitajad. Nii on Eurostati andmetel viimase 13 aastaga Eestis eluasemehinnad kasvanud 217% ja üürihinnad 208%. Võrdluseks Euroopa Liidus on samal perioodil vastavad kasvud olnud 48% ja 22%.
“Kui veel 2023. aastal kulutas 4,2% Eesti elanikkonnast üle 40% oma sissetulekust eluasemele – Euroopa keskmine oli 8,8% – siis paari aastaga oleme liikunud suurte sammudega selles suunas, kus eluasemekulud muutuvad üha rohkematele inimestele ülejõukäivaks,“ selgitas Rask.
Ka kinnisvara jaotuses on märgata muutusi. Euroopas elab umbes 70% inimestest oma kodus ja 30% üüripinnal. Eestis on see suhe seni olnud veelgi tugevamalt omandi kasuks, kuid trend liigub selgelt üürituru kasvu suunas.
Eluasemekriisi tagajärjed
Kriisi süvenemisest annab tunnistust veel noorte hilisem kodust välja kolimine ning äärmusliku näitena ka kodutute arvu kasv. “Euroopas on kodutute arv viimase kümnendi jooksul kasvanud 70% – kokku on neid üle 1,3 miljoni ehk Eesti jagu inimesi,” tõi Rask esile.
Kriisi võimendavad süsteemsed probleemid on mitmetahulised: ehitusmahud vähenevad, ehitusmaterjalide hinnad ja intressid tõusevad, keskustes hoonestatavat maad napib, regulatsioonid on keerulised ja riiklikke lahendusi ei paista.
“Koduostjate arv on selgelt vähenenud ja elukondlikust kinnisvarast on saanud piiratud ressurss. Samal ajal on kasvanud elukondliku kinnisvara atraktiivsus investeerimisobjektina, mis muudab olukorra veelgi keerulisemaks. Institutsionaalne kapital on leidnud tee ka Eesti üürikorteriturule,” märkis Rask.
Euroopa reageerib – kas Eesti jõuab järele?
Euroopa Liit on kriisile juba reageerinud mitmel moel. Nii näiteks tegutseb Euroopa Parlamendis kodude kättesaadavuse teemaga erikomisjon, samuti on esmakordselt kriisi lahendamiseks ametis teemale pühendunud volinik. Juba 2026. aasta kevadel jõustub ka direktiiv, mis kohustab lühiajalise rendi platvorme jagama rohkem vajalikku teavet.
“Võib arvata, et liikmesriigid hakkavad kohandama ka siseriiklikke regulatsioone, et suunata ja maksustada lühiajalist renditurgu. See on üks esimesi valdkondi, mida kriisi leevendamiseks reguleeritakse,“ ütles Rask. Samas tuleks hoiduda tagajärgedega võitlemisel ülereguleerimisest. “Energiakriisi näitel – oleme pidanud viimase kahe aasta jooksul muutma elektrituruseadust 17 korda. Sama risk on eluasemekriisiga: kui ei sekkuta ennetavalt, jääb hiljem üle ainult reageerida ja piirata,“ lisas ta.
Viini ja Amsterdami mudelid: õppida on, aga kopeerida ei saa
Eeskujuna vaadatakse sageli Viini ja Amsterdami eluasememudeleid, mis põhinevad avaliku sektori ja arendajate koostööl. “Viinis on pool eluasemetest sotsiaalkorterid ning need on ca 75%-le elanikkonnast kättesaadavad. Umbes pool korteritest arendab linn ise, ülejäänud sünnivad era- ja avaliku sektori koostöös,“ kirjeldas Rask. Amsterdami mudeli keskmes on ühistud, kellele on tagatud juurdepääs odavale maale ja laenurahale.
“Need mudelid töötavad, sest on süsteemselt ja pikaajaliselt üles ehitatud. Eestis tuleb esimese lahendusena aga turg avada – leevendada nõudeid, lihtsustada planeerimist ja luua tingimused turu toimimiseks. Sellega koos tuleks omavalitsustel, kus elupinna puudus kipitab, asuda käsikäes erasektoriga väärtustama avalikus omandis olevat maad.”
Sõnum otsustajatele: ärge jääge ootama
Ramon Rask tunnistab, et kriis ei ole kuskil kaugel. “See on siin ja praegu ning nõuab lahenduste leidmist. See ei ole üksnes kinnisvaraturu, vaid kogu ühiskonna võimaluste ja sotsiaalse sidususe küsimus,“ rõhutas ta lõpetuseks.
