Tarbijate kindlustunne on langenud viimase 8 aasta madalamasse punkti. Ehkki kardetakse riigi majandusliku olukorra halvenemist ja välditakse püsikaupade ostmist, siis enda rahamurede suurenemisse järgmise aasta jooksul ei usuta.
Eesti Konjunktuuriinstituudi poolt igakuiselt mõõdetav tarbijate kindlustunde indikaator kukkus juunis tasemele -22 ja juulis tasemele -15 (ajalooline keskmine on -7), viimati oli nii madal tase 2012. aastal.
Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman sõnas, et peamiselt vaevad indikaatori alla inimeste mure riigi majandusliku olukorra pärast ja järsult tõmmatud pidur püsikaupade ostuplaanidele.
„Üllataval kombel aga ei kajastu tulemustest eriti, et inimesed enda pere rahandusliku olukorra pärast ülearu muretseks,“ ütles ta. „2020. aasta suvi ongi erakordne oma polaarsete emotsioonide tõttu – on inimesi, kes usuvad, et hullem on möödas ja on inimesi, kes usuvad, et tõelised majandusprobleemid pole meieni veel jõudnudki, Kinnisvarasektori jaoks tähendab selline lainetus, et tehinguid tehakse turul vähem, sest paljude inimeste usk on vankuma löönud. Kellel lõpuks õigus on, näitab aeg, kuna prognooside tegemine on jätkuvalt küllaltki tänamatu tegevus.“
Kuidas kinnisvara hindamisest maksimumi võtta?
Kinnisvara eksperthinnangu oskuslikul lugemisel on võimalik saada palju viiteid, kuidas lihtsate nippide ja võtetega oma vara väärtust kohe kasvatama hakata.
Pindi Kinnisvara hindamisteenuse juht Andres Teder ütles, et eksperthinnanguid peetakse ekslikult vajalikuks vaid pangalaenu saamiseks ja oluline on ainult eksperthinnangus toodud väärtus.
„Tegelikkuses on eksperthinnang varaomanikule või ostjale väga pikk spikker selle kohta, mis on konkreetse kinnisvaraobjekti plussid ja miinused ning kuidas need vara väärtust mõjutavad. Sealtkaudu on lihtne edasi tuletada, kuidas objekti väärtust tõstma hakata,“ ütles Teder.
„Kui korter asub esimesel korrusel, siis seda loomulikult kolmandale ei tõsta. Aga kui eksperthinnangus on turuväärtust alandavaks teguriks märgitud näiteks räämas trepikoda, siis ehk oleks aeg see teema ühistu koosolekul tõstatada,“ tõi Teder näite.
„Sama kehtib ka eramajade puhul – ainuüksi mõne õige istiku õigesse kohta mulda pistmine tähendab tulevikus kõrghaljastust, põlvekõrgune hekk enda ja naaberkinnistu vahel loob juba mõne aasta pärast privaatse olustiku ja väikesedki, kuid olulised remonditööd võivad objekti väärtusele lisa anda,“ selgitas ta.
Teder lisas, et eksperthinnangud on täis viiteid, mis aitavad muuta kinnisvaraobjekti terviklikult korrastatud varaks. „Mida vähem vajab objekt lisatöid, seda väärtuslikum see on, sest terviklikkust hindavad kõrgelt ka ostjad, kes valdavas enamuses soovivad soetada endale siiski korras vara, mitte kohustust seal esimese asjana parendustöid teha,“ rääkis Teder.
Majaehitajad – vältige laenulõksu jäämist!
Laenu abil eramu ehitamine on alati olnud riskantne tegevus, sest osas ehitusstaadiumites ei pruugi poolelioleva maja turuväärtus olla piisav, et mitmes osas välja makstava laenu jaoks kvalifitseeruda. Heitlikel aegadel on see aga topeltohtlik.
Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman meenutas, kuidas eelmise majanduskriisi ajal jäid põldude kaupa eramaju pooleli. „Põhjus oli lihtne – ostuhuvi vähenedes tegid hinnad jõnksu allapoole ja sellest piisas, et omanik jääks järgmisest laenuosast ilma. Kui pole raha, pole ka võimalik edasi ehitada ja halvemal juhul muutub unistus oma eramust õudusunenäoks – pole kuskil elada, aga osaliselt välja võetud laenu tuleb ikka tagasi maksta,“ ütles ta. Et sellist olukorda vältida, soovitab Sooman panga abiga väga detailselt pere rahaasjad läbi arutada ja täpne plaan paika panna.
Millise Tallinna linnaosa tehingute arv jätkab langemist?
Koroonakriis tõmbas kevadel korteriturul tugevalt hoogu maha, kuid soojade ilmade tulekutega hakkas ka turg taas kosuma, paraku aga mitte igal pool.
„Ehkki tehingute arv pole päris võrreldav varasemaga, on taastumine olnud siiski märgatav. Uusarenduste puhul sõltub tehinguaktiivsus eelkõige hoone valmimisest ehk sellest, millal juba varem sõlmitud võlaõiguslikud lepingud asjaõiguslikeks vormistatakse. Et turuolukorrast täpsemat aimu saada ja mitte lasta peibutada ennast uusarenduste tehingute arvust, lõime Tallinna esimese poolaasta ainult pruugitud korterite tehingud linnaosade kaupa lahku. Selgub, et vaid ühe linnaosa tehingud ei näita üldse taastumise märki,“ rääkis Sooman.
„See, et Põhja-Tallinnas olid korterid tugevalt ülehinnatud, on aastaid turuosalistes segadust tekitanud. Paraku muutuvad ostjad keerulistel aegadel väga kiirelt väga ratsionaalseks ja allolev tabel illustreerib selgelt, kuidas Põhja-Tallinnas on pruugitud korterite tehingute arv langenud aasta algusest ligi kolm korda,“ sõnas Sooman.
„Väga heaks uudiseks on aga Lasnamäe tehingute arvu kasv, sest see linnaosa on oma suuruse ja suhtelise ühenäolisuse tõttu tegelikult terve Eesti kinnisvaraturu lakmuspaberiks – kui Lasnamäel tehingud ära kaovad ja hinnad langema hakkavad, on aeg turult jooksu panna. Hetkel me selleks põhjust küll ei näe,“ ütles ta.
Sooman lisas, et statistiliselt on tugevas languses küll ka Nõmme linnaosa, kuid seal tehaksegi ajalooliselt vähe korteritehinguid, kuna enamik korteritest paiknevad Männiku asumis, kus on ka pakkumisi väga vähe.
Pruugitud korterite tehingute arv Tallinnas linnaosade kaupa
| Haabersti | Kesklinn | Kristiine | Lasnamäe | Mustamäe | Nõmme | Pirita | Põhja-Tallinn | |
| jaanuar | 41 | 98 | 25 | 130 | 84 | 30 | 7 | 127 |
| veebruar | 52 | 97 | 46 | 103 | 79 | 26 | 15 | 125 |
| märts | 50 | 80 | 38 | 131 | 87 | 12 | 14 | 84 |
| aprill | 40 | 51 | 19 | 74 | 54 | 19 | 6 | 59 |
| mai | 28 | 58 | 18 | 76 | 49 | 18 | 12 | 60 |
| juuni | 38 | 66 | 28 | 98 | 67 | 11 | 6 | 45 |
Allikas: Maa-amet, Pindi Kinnisvara
Mis juhtub, kui laenuintressid tõusevad
Eluasemelaenude puhul on intresside osatähtsust võimatu alahinnata, sest just intressitase määrab, milliseks kujuneb lõplikult igakuine tagasimakse.
Eluasemelaenude intress koosneb kahest komponendid – Euribor ja pangamarginaal. Esimene neist on igapäevaselt muutuv Euroopa suuremate pankade omavaheliste arvelduste intressimäär, teine aga konkreetse laenuandja nn kasum raha välja laenamiselt.
Kõige levinum, 6 kuu Euribor on hetkel suurusjärgus -0,4%, aga tavatarbija jaoks tähendab see nulli. Juunis Eesti pankade poolt väljastatud eluasemelaenude keskmine marginaal oli 2,6% aastas. Kui marginaal jääb tavapäraselt terveks laenulepingu perioodiks samaks, siis Euribori kõikumised peavad aga laenajad tavaliselt kinni maksma (on ka erandeid). Tasub meeles pidada, et Euribor pole alati negatiivne olnud ning vastutustundlik laenaja mõtleb läbi ka stsenaariumid, kui Euribor järsult tõusma peaks hakkama.
„Nii 2000. kui 2008. aastal ületas Euribor lausa 5% künnise, nii et selliste arengutega tuleb igaks juhuks arvestada,“ ütles Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman. „Koostasime seetõttu tabeli, kuhu on toodud praeguse keskmise marginaaliga (2,6%) kaks kõige tavapärasemat eluasemelaenulepingu pikkust koos kolme Euribori määraga, milleks on 0%, 2,5% ja 5%, laenusummaks võtsime 100 000 eurot. Kui summa kahaneb 2 korda, siis kahaneb ka kuumakse täpselt kaks korda ning vastupidi. Nagu näha, siis ainuüksi Euribori tõus 5 protsendile mõjutaks laenu tagasimakse suurust sõltuvalt välja toodud lepinguperioodidest 52-76 protsendi võrra ja selleks peaks iga laenuvõtja valmis olema,“ lisas Sooman.
100 000 eurose eluasemelaenu tagasimaksed sõltuvalt Euribori muutusest
| Euribor | Marginaal | Lepingu pikkus | Kuumakse € |
| 0% | 2,60% | 20 aastat | 534,79 |
| 0% | 2,60% | 30 aastat | 400,34 |
| 2,50% | 2,60% | 20 aastat | 665,49 |
| 2,50% | 2,60% | 30 aastat | 542,95 |
| 5% | 2,60% | 20 aastat | 811,72 |
| 5% | 2,60% | 30 aastat | 706,07 |
Allikas: Eesti Pank, Swedbanki laenukalkulaator, Pindi Kinnisvara
