Maaklerid selgitavad: Mis toimub Haapsalu üüriturul ja miks on see kohati anomaalne?

Katrin Annus, Kinnisvara Vahenduskeskus OÜ

Arne Simm, Aarete KV


Kinnisvara üüriturust eraldi rääkides ei muutu üldine kinnisvaraturu käsitlus pakkumise ja nõudluse tasakaalust, see on samamoodi turg nõudluse ja pakkumise vahekorrast, kuid omade nüanssidega.

Haapsalu elukondlikule üüriturule on iseloomulik olnud juba mitu viimast aastat suhteliselt kõrge nõudlus, kuid väga vähene pakkumine. Mis seda tingib? Kas see on normaalne?

Vaatlesime Haapsalu üüriturgu ja toome välja tehtud tähelepanekud.

Üüriturg on kohapeal aktiivne tänu kõrgele nõudlusele, kuid keegi ei oma ülevaadet selle nõudluse tegelikust sisust. Kuna palju üürilepinguid sõlmitakse omanike ja üürnike vahel iseseisvalt, siis ei ole teada, kui palju on tegelikult selle nõudluse sisus mittetoimivate üürisuhete lõpetamisest tingitud pseudonõudlust. Igal pool on kindel suurusjärk üürnikke, kes ei suuda korrektselt täita lepingulisi suhteid, mistõttu on nad sunnitud osalema pidevalt ja uuesti nõudluseringis. See sunnib omanikke ettevaatlikkusele.

Vähene pakkumine ei ole alati tingitud kohaliku elamufondi või omanike struktuurist, vaid on siiski ka üldine indikaator üürituru hinnataseme sobivusest.

Kui turg viib üürihinnad nii madalale, et need ei sisalda enam isegi füüsilist amortisatsiooni, omaniku kasumist rääkimata, siis esialgu on omanikud küll rõõmsad, et nad kas või nullkasumiga välja tulevad (tühjalt seisev korter toodab ju ekspluatatsiooni püsikuludena pidevat kahjumit), kuid üürilepingu pidev haldusvajadus võib pikemajaliselt osutuda närvesöövaks ja/või ebamõistlikuks aja- ja rahakuluks (pahatahtliku üürniku käitumine või üürilepingu eseme suur remondivajadus lepingu lõppemisel). See tingib otseselt omanike eemaldumise üüriturust, sest risk ei tasu ennast lihtsalt ära.


Loe ka “Ivar Soopan: Miks on Haapsalus nii vähe üürikortereid?
Homses Maalehes: Kinnisvarafirmad tulistavad riigi üürikorterite idee auklikuks” 


Kinnisvara, mis on suunatud ainult üüriturule, peab olema hinna ja kvaliteedi osas vastuvõetav üürnikule. Kui ootused on väga erinevad, siis valmisolek turul osaleda väheneb.

Haapsalu üürihindades võib täheldada punast joont keskmiselt 150 eurot juures – kuni selle üürihinnani leiab üürniku keskmises seisukorras üürikorterisse tavalises keskküttega korterelamus suhteliselt kiiresti. Üüripinnalt eeldatakse reeglina vähemalt osalist möbleeritust (köögimööbel, elutoa- ja magamistoa mööbel) ja tehnikaga kindlustatust (pliit, pesumasin, külmik).

Kuna üürihinnale lisanduvad tavaliselt korteri haldus- ja kommunaalkulu, siis üürniku kogukulu jääb ca 250-400 euro juurde kuus. Läänemaa sissetulekute juures on selline kulu veel talutav.

Kõrgema üürihinnaga saab arvestada korteriomanik, kelle vara seisukord on keskmisest oluliselt parem, vara asub atraktiivses hoones või piirkonnas (vanalinn), kuid sellise kinnisvara üürnikud ei sõlmi mitte alati pikemaajalisi üürilepinguid, kuna vajavad üüripinda ajutiselt või lühiajaliselt või mitme peale kasutada.

Kuigipalju mõjutab üüriturgu ja eriti omanike meelsust ning valmisolekut vara üürile anda seadusandlus. Esialgne omanike hirm üürniku elukoha registreerimise ees on siiski taandunud, kuna on aru saadud, et sellise registreeringu saab üürilepingu lõppedes ka omanik ise kohalikus omavalitsuses lõpetada.

Kas ja milline mõju on füüsilise isiku üüritulu maksustamisel uue regulatsiooni alusel, seda saame näha tulevikus.

(Loe üüritul maksustamisest täpsemalt siit.)

Kokkuvõttes võib öelda, et kuna olemasolevaid toimivaid üürisuhteid omanikud ise väga hoiavad, siis sellest ringist reeglina üüriturule pakkumisi ei tule, aastate kaupa mitte.

Mõnes mõttes on tekkinud seis Haapsalu turul anomaalne – reeglina nõudluse suurenemine tõstab hindu, mis toob kaasa ka pakkumiste arvu tõusu kuni punktini, kus turg rahuneb ehk siis nõudluse-pakkumise vahekord saavutab tasakaalupunkti. Peaks nagu olema võimalik olemasoleva nõudluse juures teenida korralikku üüritulu, aga pakkumisi oluliselt lisandunud ei ole.

Samas – kui nõudlus on pakkumistega võrreldes laes ja ikka on aktiivsed need viis üüripakkumist kv.ee portaalis ja 3 tükki portaalis laanlane.ee, siis selle võrra saaks juba nõudlus leevendust. Miks need juba üüril ei ole?

Tundub, et vastused peituvad eelpool nimetatud punktides, mööda ei saa vaadata kohalikust sotsiaal-majanduslikust taustsüsteemist – ehk sissetulekutest ning nende korrapärasusest kohalike elanike grupis, kes on surutud üüriturule, ning kindlasti annab oma osa väikelinnale omane skeptilisus ja ettevaatlikus sektoris, millest meediaruumis aeg-ajalt ilmub kurioosseid lugusid puuküürnikest.

 

 

Leave a Reply